Paljud inimesed arvavad, et ehitusluba tähendab lihtsalt mõne avalduse esitamist ja paari nädala ootamist. Tegelikkuses võib kogu protsess võtta mitu kuud ning keerulisemate projektide puhul isegi üle aasta. Sageli ei venita aega mitte omavalitsus ise, vaid puudulikud projektid, kooskõlastused ja valesti planeeritud ettevalmistus.
Kõige suurem probleem on see, et ehitusloale mõeldakse liiga hilja. Sageli alustatakse maja projekteerimist või isegi ehitaja otsimist enne, kui on selge, mida konkreetsele kinnistule üldse ehitada tohib.
Kõik algab detailplaneeringust ja projekteerimistingimustest
Enne projekteerimist tuleb välja selgitada, millised tingimused kinnistul üldse kehtivad. Mõnes piirkonnas määrab ehitusõiguse detailplaneering, mõnes kohas tuleb taotleda projekteerimistingimused.
Need määravad näiteks:
kui suure maja võib ehitada,
kui kõrge hoone tohib olla,
kuhu majal on lubatud paikneda,
milline võib olla katuse kuju,
kui palju võib kinnistut täis ehitada.
Paljud probleemid algavad just sellest, et inimesed tellivad projekti enne, kui piirangud on täielikult selged.
Projekt võtab sageli rohkem aega kui arvatakse
Ehitusloa jaoks on vaja ehitusprojekti. See ei tähenda ainult maja pilti või põhiplaani, vaid terviklikku dokumentatsiooni.
Projekt sisaldab tavaliselt:
arhitektuurset osa,
asendiplaani,
konstruktsioonilahendusi,
energiatõhususe arvutusi,
tehnosüsteemide lahendusi,
vajadusel geodeesiat ja geoloogiat.
Mida keerulisem hoone, seda rohkem spetsialiste on vaja kaasata. Väga sageli alahinnatakse just projekteerimisele kuluvat aega.
Kooskõlastused võivad protsessi oluliselt pikendada
Paljudel juhtudel ei piisa ainult projekti esitamisest. Vajalikud võivad olla erinevad kooskõlastused:
Elektrileviga,
vee ja kanalisatsiooni ettevõttega,
päästeametiga,
transpordiametiga,
naabritega,
kohaliku omavalitsusega.
Mõnikord tekivad probleemid alles siis, kui projekt on juba valmis. Näiteks võib selguda, et liitumispunkt ei sobi, juurdepääsutee ei vasta nõuetele või hoone paikneb liiga lähedal piirile.
Kõige rohkem aega kaob parandustele
Üks peamisi põhjuseid, miks ehitusloa menetlus venib, on puudulik projekt. Kui omavalitsus või kooskõlastaja leiab puudusi, saadetakse projekt parandamisele tagasi.
See tähendab:
uusi jooniseid,
täiendavaid arvutusi,
parandatud lahendusi,
uut kooskõlastusringi.
Mõnikord kordub see mitu korda järjest ning kuud võivad kaduda väga kiiresti.
Kui kaua protsess päriselt aega võtab?
Lihtsama eramaja puhul võib kõik minna väga kiiresti, kuid praktikas tasub arvestada märksa pikema ajaga.
Tüüpiline ajakulu võib olla:
mõni kuu väga lihtsa projekti puhul,
pool aastat üsna tavapärase eramaja puhul,
aasta või rohkem keerulisemate objektide korral.
Eriti pikaks võivad protsessid minna piirkondades, kus:
on detailplaneeringu nõuded,
tegemist on miljööväärtusliku alaga,
vajatakse palju kooskõlastusi,
tehnovõrkudega on probleeme.
Suurim viga on alustada liiga optimistliku ajakavaga
Paljud inimesed planeerivad ehitust nii, nagu võiks ehitusluba tulla paari nädalaga. Selle järgi tellitakse materjale, broneeritakse ehitajaid või võetakse laene.
Kui menetlus venib, hakkavad ka kõik ülejäänud plaanid nihkuma. Ehitushinnad võivad muutuda, töömeeste ajad kaduda ning kogu projekt kallineda.
Kõige mõistlikum on arvestada kohe varuga ning mitte planeerida kogu projekti kõige optimistlikuma stsenaariumi järgi.
Hea ettevalmistus säästab kuid
Kõige kiiremini jõuavad ehitusloani tavaliselt need projektid, mis on algusest peale korralikult ette valmistatud.
Oluline on:
kontrollida kinnistu piiranguid,
kasutada kogenud projekteerijaid,
teha vajalikud uuringud varakult,
mõelda tehnovõrkudele enne projekteerimist,
vältida kiirustamist.
Mida vähem tuleb projekti hiljem ümber teha, seda sujuvamalt liigub kogu protsess.
Ehitusluba ei ole lihtsalt formaalsus
Paljud näevad ehitusluba ainult tüütu bürokraatiana, kuid tegelikult määrab see suure osa kogu projekti kvaliteedist ja seaduslikkusest. Hästi ette valmistatud projekt aitab vältida hilisemaid probleeme nii ehituse, kasutusloa kui ka kinnisvara väärtuse juures.
Just seetõttu tasub ehitusloale mõelda mitte viimases etapis, vaid kohe projekti alguses.
